: Метод оценки, основанный на экономическом принципе ожидания:

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «: Метод оценки, основанный на экономическом принципе ожидания:». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Здесь за основу берется прогнозируемый доход от деятельности компании. То есть: чем больше денег приносит и будет приносить компания, тем выше ее цена.

Доходный подход в оценке обоснован, когда нужно продать компанию или привлечь инвестиции.

Есть два доходных метода оценки:

Где: V — стоимость компании;
N — чистый годовой доход компании;
R — коэффициент капитализации.

То есть здесь для расчета нужно знать, какой доход принесет бизнес за определенный отрезок времени в будущем.

Метод подходит для компаний со стабильным и предсказуемым ростом.

Где: V — стоимость компании;
CFn – суммарные денежные потоки за каждый прогнозный период с первого по последний;
r – ставка дисконтирования;
n – номер соответствующего периода;
TV – терминальная стоимость бизнеса (раcсчитывается по формуле Гордона, если бизнес продолжит работу).

Проще говоря: расчеты основаны на том, что активы, которые есть у бизнеса сейчас, стоят выше, чем они будут стоить в будущем.

Этот метод подходит крупным компаниям, доход которых нестабилен и зависит, например, от сезонного спроса.

Оптимальный подход для качественной оценки бизнеса выбирается индивидуально после тщательного анализа конкретного предприятия. Немаловажна также цель, для которой требуется проведение оценочных работ.

Так, например, доходный подход и его методы целесообразно применять для прогнозирования будущей прибыли от использования активов или от продажи бизнеса. Методы капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков являются наиболее актуальными в российских условиях ведения бизнеса.

Метод капитализации основан на анализе активов с точки зрения эффективности их эксплуатации для получения прибыли. Метод дисконтирования денежных потоков универсален и позволяет установить текущую стоимость будущей прибыли.

Результаты оценки сравнительным подходом отражают результаты деятельности компании и ситуацию на рынке. Используемые методы основаны на использовании цен фондового рынка, стоимости контрольных пакетов акций, а также на соотношении между ценой и финансовыми критериями.

Первоначальной задачей затратного подхода является переоценка активов. Метод чистых активов подразумевает разность между рыночной стоимостью всего имущества компании и обязательств. Метод ликвидационной стоимости на практике применяется только в том случае, когда бизнес находится на грани банкротства.

В теории, независимо от выбранного подхода, результат оценки должен быть одинаков. На практике такое случается редко, так как рынок не идеален. Выбирать нужно тот подход, который подходит к характеристикам конкретного бизнеса. Сейчас широко стала применяться опционная модель, так как в ее рамках допускается тот факт, что компания и ее активы переменная величина.

Репетитор оценщика — Доходный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

• метод прямой капитализации
• и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

• где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,
• ЧОД – чистый операционный доход,
• R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации.

Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

1. Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
2. Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

• минимальная вероятность потери средств;
• продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Принципы оценки недвижимости

Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента». Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам.

На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки.

Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли

Принципы оценки недвижимости

Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике.

В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения.

Метод оценки, основанный на экономическом принципе ожидания:

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14, ФСО №1).

Оценка компании на основе сравнительного подхода осуществляется следующим алгоритмом¹⁸ :

1. Сбор информации о проданных компаниях или их пакетах акций;
2. Отбор компаний-аналогов по критериям:
   • Отраслевое сходство
   • Сходная продукция
   • Размер компании
   • Перспективы роста
   • Качество менеджмента
3. Проведение финансового анализа и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления наиболее близких аналогов оцениваемого предприятия;
4. Выбор и расчет стоимостных (ценовых) мультипликаторов;
5. Формирование итоговой величины.

Стоимостной мультипликатор – это коэффициент, показывающий отношение стоимости инвестированного капитала (EV) или акционерного капитала (P) к финансовому или нефинансовому показателю компании.

Наиболее распространенными мультипликаторами являются:

• P/E (рыночная капитализация к чистой прибыли)
• EV/Sales (стоимость компании к выручке компании)
• EV/EBITDA (стоимость компании к EBITDA)
• P/B (рыночная капитализация к балансовой стоимости собственного капитала).

В сравнительном подходе принято выделять три метода оценки¹⁹ :

• Метод рынка капитала;
• Метод сделок;
• Метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала опирается на использование компаний аналогов с фондового рынка. Преимущество метода заключается в использовании фактической информации. Что важно данный метод позволяет найти цены на сопоставимые компании почти на любой день, в связи с тем, что ценные бумаги торгуются почти каждый день. Однако необходимо подчеркнуть, что с помощью данного метода мы оцениваем стоимость бизнеса на уровне неконтрольного пакета акций, так как на фондовом рынке не реализуются контрольные пакеты акций.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Основным отличием от метода рынка капитала является, то что в этом методе определяется уровень стоимости контрольного пакета акций, так как компании аналоги подбираются с рынка корпоративного контроля.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми показателями. Расчет отраслевых коэффициентов происходит на основе статистических данных за длительный период. Из-за отсутствия достаточных данных данный метод практически не используется в РФ.

Как уже упоминалось выше, с помощью метода рынка капитала определяется стоимость свободно реализуемой миноритарной доли. Поэтому, если оценщику необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета и информация имеется только по публичным компаниям, то необходимо к стоимости, рассчитанной методом рынка капитала добавить премию за контроль. И наоборот, для определения стоимости миноритарного пакета из стоимости контрольного пакета, который был найден при использовании метода сделок, необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15, ФСО №1).

Хотелось бы сразу отметить, что стоимость предприятия на основе метода ликвидационной стоимости не соответствует величине ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта оценки на основе пункта 9 ФСО №2 отражае наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным²⁰ .

У каждого исследования бывает четыре этапа (фазы):

I фаза — исследователи впервые тестируют препарат или метод лечения с участием небольшой группы людей (20—80 человек). Цель этого этапа — узнать, насколько препарат или способ лечения безопасен, и выявить побочные эффекты.

На этом этапе могут участвуют как здоровые люди, так и люди с подходящим заболеванием.

Чтобы приступить к I фазе клинического исследования, учёные несколько лет проводили сотни других тестов, в том числе на безопасность, с участием лабораторных животных, чей обмен веществ максимально приближен к человеческому;

II фаза — исследователи назначают препарат или метод лечения большей группе людей (100—300 человек), чтобы определить его эффективность и продолжать изучать безопасность. На этом этапе участвуют люди с подходящим заболеванием;

III фаза — исследователи предоставляют препарат или метод лечения значительным группам людей (1000—3000 человек), чтобы подтвердить его эффективность, сравнить с золотым стандартом (или плацебо) и собрать дополнительную информацию, которая позволит его безопасно использовать. Иногда на этом этапе выявляют другие, редко возникающие побочные эффекты. Здесь также участвуют люди с подходящим заболеванием. Если III фаза проходит успешно, препарат регистрируют в Минздраве и врачи получают возможность назначать его;

IV фаза — исследователи продолжают отслеживать информацию о безопасности, эффективности, побочных эффектах и оптимальном использовании препарата после того, как его зарегистрировали и он стал доступен всем пациентам.

Считается, что наиболее точные результаты дает метод исследования, когда ни врач, ни участник не знают, какой препарат — новый или существующий — принимает пациент. Такое исследование называют «двойным слепым». Так делают, чтобы врачи интуитивно не влияли на распределение пациентов. Если о препарате не знает только участник, исследование называется «простым слепым».

Чтобы провести клиническое исследование (особенно это касается «слепого» исследования), врачи могут использовать такой приём, как рандомизация — случайное распределение участников исследования по группам (новый препарат и существующий или плацебо). Такой метод необходим, что минимизировать субъективность при распределении пациентов. Поэтому обычно эту процедуру проводят с помощью специальной компьютерной программы.

• бесплатный доступ к новым методам лечения прежде, чем они начнут широко применяться;
• качественный уход, который, как правило, значительно превосходит тот, что доступен в рутинной практике;
• участие в развитии медицины и поиске новых эффективных методов лечения, что может оказаться полезным не только для вас, но и для других пациентов, среди которых могут оказаться члены семьи;
• иногда врачи продолжают наблюдать и оказывать помощь и после окончания исследования.

• новый препарат или метод лечения не всегда лучше, чем уже существующий;
• даже если новый препарат или метод лечения эффективен для других участников, он может не подойти лично вам;
• новый препарат или метод лечения может иметь неожиданные побочные эффекты.

Главные отличия клинических исследований от некоторых других научных методов: добровольность и безопасность. Люди самостоятельно (в отличие от кроликов) решают вопрос об участии. Каждый потенциальный участник узнаёт о процессе клинического исследования во всех подробностях из информационного листка — документа, который описывает задачи, методологию, процедуры и другие детали исследования. Более того, в любой момент можно отказаться от участия в исследовании, вне зависимости от причин.

Метод оценки основанный на экономическом принципе ожидания

Запрос информации, который передается Заказчику, содержит типовые вопросы. Исследуя ответы, мы задаем дополнительные вопросы в той части, в которой деятельность компании акцентирована. Посредством ответов мы реконструируем «портрет» оцениваемой компании. В том числе мы идентифицируем компанию по функциональной форме (отраслевая принадлежность, вид производимой продукции или оказываемых услуг), то есть мы должны понять, какие внешние заказы компания обслуживает.

Данное утверждение является отражением принципаДля подхода к оценке бизнеса базовым является экономический принцип замещения:Экономический принцип, гласящий, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностьюЕсли бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценкиОпределение стоимости бизнеса основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнесаДелитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости – это определениеКоэффициент, показывающий отношение рыночной цены предприятия (или акции) к финансовой базе, этоПотеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно — эстетическим, объемно — планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам, этоСтавка …….

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупках и продажах организации, его акционировании, слияниях и поглощения, а также во многих других бизнес-ситуациях. Можно следующим образом составить список этих ситуаций.

Основными преградами на пути оценивания российского бизнеса становятся неудовлетворительное развитие фондового рынка и высокая неопределенность долгосрочного планирования. Многие крупные российские организации переходят на концепцию управления бизнесом, основанную на стоимостном подходе VBM (Value Based Management). Для того чтобы управление, ориентированное на стоимость, стало возможным, необходимо иметь в распоряжении эффективные методы оценки бизнеса.

В целях управления стоимостью наиболее информативными видами стоимости являются:

• рыночная стоимость чистых активов;
• капитализация бизнеса;
• оценки будущих денежных потоков.

Сопоставление указанных показателей стоимости обусловит принятие стратегических решений, таких как определение направлений инвестирования, выбор вариантов распоряжения собственностью (продажа, ликвидация, реорганизация), смена продуктового ряда, обоснование места организации на рынке, а также оперативных решений, связанных с мотивацией персонала и мероприятиями по увеличению прибыли.

Структурно можно представить систему VBM на верхнем уровне факторов стоимости так, как показано на рисунке 9.2.

Одним из наиболее известных и проверенных практикой западных компаний подходов к оценке бизнеса является метод, основанный на оценке экономической добавленной стоимости (Economical Value Added, EVA), которая показывает добавленную за период стоимость с учетом альтернативных издержек и объем инвестиций, направленных в расширение, которые добавят стоимость в будущем.

Из всех существующих показателей, предназначенных для оценки процесса создания стоимости организации, показатель EVA является самым известным и распространенным. Причина этого кроется в том, что EVA сочетает простоту и возможность определения стоимости компании, а так же позволяет оценивать эффективность как организации в целом, так и отдельных подразделений.

Концепция EVA часто используется западными компаниями как более совершенный инструмент измерения эффективности деятельности подразделений, нежели чистая прибыль. Такой выбор объясняется тем, то EVA оценивает не только конечный результат, но и то, какой ценой он был получен (т.е. какой объем капитала и по какой цене использовался). Обозначенные пути повышения EVA реализуются в конкретных мероприятиях, проводимых организациями. Если показатель EVA выбран организацией в качестве критерия оценки эффективности своей деятельности, то задача состоит в том, чтобы повысить значение этого критерия. Такое повышение происходит как в рамках реорганизации, так и в рамках текущей управленческой деятельности (Таблица 9.15).

Таблица 9.15

Оценка преобразований в организации по критерию роста EVA

Цель преобразований	Основные виды организационных преобразований
1. Увеличение прибыли при использовании прежнего объема капитала	a) Освоение новых видов продукции (работ, услуг) b) Освоение новых рынков (новых сегментов рынка) c) Освоение более рентабельных смежных звеньев производственно — технологической цепочки
2. Уменьшение объема используемого капитала при сохранении прибыли на прежнем уровне	Ликвидация убыточных или недостаточно прибыльных сфер деятельности (в т.ч. ликвидация организации)
3. Уменьшение расходов на привлечение капитала	Изменение структуры капитала организации

Задача планирования прибыли, а вместе с ней планирования структуры и цены капитала является первоочередной задачей менеджмента организации. Чем более профессиональным является руководство организации, тем, при прочих равных условиях, выше значения показателя EVA и точность планирования. Именно этим объясняется тот факт, что на крупных западных компаниях значения EVA выступают основой премией менеджеров, которые становятся более заинтересованными в росте прибыльности организации и росте EVA. В этой связи EVA выступает основой мотивации.

Управление стоимостью организации необходимо одинаково всем: акционерам, инвесторам, топ-менеджерам. Именно эта цель — рост стоимости организации является общей для всех участников деятельности организации и совпадает с их разносторонними интересами. Выбирая алгоритм анализа принимаемых решений по управлению капиталом, оценивая эффективность деятельности компании и инвестиционных проектов, налаживая общение с собственниками капитала, менеджеры фактически выбирают между двумя существующими моделями финансового анализа: учетной (или бухгалтерской) и финансовой (или стоимостной).

Для полной оценки эффективности деятельности организации и для ответа на два главных вопроса собственника — сколько реально стоит его капитал, и какой он приносит доход общепринятых показателей не достаточно. Бухгалтерская прибыль и основанные на ней показатели деятельности фирмы имеют еще ряд существенных недостатков. Такие показатели не могут использоваться для постановки целей деятельности фирмы.Показатель «Чистая прибыль» для собственника носит больше виртуальный, чем реальный характер. Наличие прибыли — это еще не гарантия наличия средств на расчетных счетах, и обычно даже прибыльные организации испытывают нехватку денежных средств.

Выделенные красным это правильные

Вопрос 2, верный ответ — 1 (Принцип замещения) Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Модель Дюпона или метод среднеотраслевой рентабельности ак­тивов и капитала отражает среднюю доходность отрасли на активы или вложенный капитал. Для оценки этим методом используют по­казатели ROA (Return of Equity) и ROE (Return of Assets), которые со­держат в себе все риски, присущие отрасли оцениваемой компании.

При использовании сравнительного подхода в оценке, основой для определения стоимости предприятия является мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли — продажи аналогичных предприятий. Сравнительный подход основан на принципе замещения.

Грамотный эксперт рассчитывает то, что рассчитать, казалось бы, невозможно. Аналитику дополняют конкретные финансово-экономические показатели, выведенные в математических формулах. В результате на свет появляется искомая и что крайне важно — объективная величина.

Тестирование по дисциплине «Введение в оценку»

Справедливая стоимость – это стоимость: -: объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования -: суммы затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки -: объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях +: суммы, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами 61. Согласно МСО выделяют следующие виды стоимости: +: инвестиционная -: кадастровая +: рыночная -: действительная -: скраповая -: ликвидационная 62.

Вопрос 2, верный ответ — 1 (Принцип замещения) Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Вопрос 3, верный ответ — 4 (Земли) Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Внимание Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней.

Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186] Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков.

При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу.

принцип, согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин ее составных элементов, называется:

принципом остаточной продуктивности

Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости

стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа

наиболее вероятная цена сделки

покупатель

Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3.

Проведение оценки является обязательным:

+: при национализации имущества

+: при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки

+: при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд

-: в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

19.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО №1).

В доходном подходе стоимость компании определяется на основе ожидаемых будущих доходов и приведением их путем дисконтирования к текущей стоимости, которую оцениваемое предприятие может принести.

Теория приведенной стоимости была впервые сформулирована представителем Саламанкой школы Мартином де Аспилькуэта² и является одним из ключевых принципов современной финансовой теории.

Модель дисконтированных дивидендов (discounted dividend model) является основополагающей для модели дисконтированных денежных потоков (discounted cash flow). Модель дисконтированных дивидендов была впервые предложена Джоном Уилиамсом³ после кризиса 1930х годов в США.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14, ФСО №1).

Оценка компании на основе сравнительного подхода осуществляется следующим алгоритмом¹⁸ :

1. Сбор информации о проданных компаниях или их пакетах акций;
2. Отбор компаний-аналогов по критериям:
   • Отраслевое сходство
   • Сходная продукция
   • Размер компании
   • Перспективы роста
   • Качество менеджмента
3. Проведение финансового анализа и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления наиболее близких аналогов оцениваемого предприятия;
4. Выбор и расчет стоимостных (ценовых) мультипликаторов;
5. Формирование итоговой величины.

Стоимостной мультипликатор – это коэффициент, показывающий отношение стоимости инвестированного капитала (EV) или акционерного капитала (P) к финансовому или нефинансовому показателю компании.

Наиболее распространенными мультипликаторами являются:

• P/E (рыночная капитализация к чистой прибыли)
• EV/Sales (стоимость компании к выручке компании)
• EV/EBITDA (стоимость компании к EBITDA)
• P/B (рыночная капитализация к балансовой стоимости собственного капитала).

В сравнительном подходе принято выделять три метода оценки¹⁹ :

• Метод рынка капитала;
• Метод сделок;
• Метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала опирается на использование компаний аналогов с фондового рынка. Преимущество метода заключается в использовании фактической информации. Что важно данный метод позволяет найти цены на сопоставимые компании почти на любой день, в связи с тем, что ценные бумаги торгуются почти каждый день. Однако необходимо подчеркнуть, что с помощью данного метода мы оцениваем стоимость бизнеса на уровне неконтрольного пакета акций, так как на фондовом рынке не реализуются контрольные пакеты акций.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Основным отличием от метода рынка капитала является, то что в этом методе определяется уровень стоимости контрольного пакета акций, так как компании аналоги подбираются с рынка корпоративного контроля.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми показателями. Расчет отраслевых коэффициентов происходит на основе статистических данных за длительный период. Из-за отсутствия достаточных данных данный метод практически не используется в РФ.

Как уже упоминалось выше, с помощью метода рынка капитала определяется стоимость свободно реализуемой миноритарной доли. Поэтому, если оценщику необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета и информация имеется только по публичным компаниям, то необходимо к стоимости, рассчитанной методом рынка капитала добавить премию за контроль. И наоборот, для определения стоимости миноритарного пакета из стоимости контрольного пакета, который был найден при использовании метода сделок, необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15, ФСО №1).

Хотелось бы сразу отметить, что стоимость предприятия на основе метода ликвидационной стоимости не соответствует величине ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта оценки на основе пункта 9 ФСО №2 отражае наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным²⁰ .

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупках и продажах организации, его акционировании, слияниях и поглощения, а также во многих других бизнес-ситуациях. Можно следующим образом составить список этих ситуаций.

Основными преградами на пути оценивания российского бизнеса становятся неудовлетворительное развитие фондового рынка и высокая неопределенность долгосрочного планирования. Многие крупные российские организации переходят на концепцию управления бизнесом, основанную на стоимостном подходе VBM (Value Based Management). Для того чтобы управление, ориентированное на стоимость, стало возможным, необходимо иметь в распоряжении эффективные методы оценки бизнеса.

В целях управления стоимостью наиболее информативными видами стоимости являются:

• рыночная стоимость чистых активов;
• капитализация бизнеса;
• оценки будущих денежных потоков.

Сопоставление указанных показателей стоимости обусловит принятие стратегических решений, таких как определение направлений инвестирования, выбор вариантов распоряжения собственностью (продажа, ликвидация, реорганизация), смена продуктового ряда, обоснование места организации на рынке, а также оперативных решений, связанных с мотивацией персонала и мероприятиями по увеличению прибыли.

Структурно можно представить систему VBM на верхнем уровне факторов стоимости так, как показано на рисунке 9.2.

Одним из наиболее известных и проверенных практикой западных компаний подходов к оценке бизнеса является метод, основанный на оценке экономической добавленной стоимости (Economical Value Added, EVA), которая показывает добавленную за период стоимость с учетом альтернативных издержек и объем инвестиций, направленных в расширение, которые добавят стоимость в будущем.

Из всех существующих показателей, предназначенных для оценки процесса создания стоимости организации, показатель EVA является самым известным и распространенным. Причина этого кроется в том, что EVA сочетает простоту и возможность определения стоимости компании, а так же позволяет оценивать эффективность как организации в целом, так и отдельных подразделений.

Концепция EVA часто используется западными компаниями как более совершенный инструмент измерения эффективности деятельности подразделений, нежели чистая прибыль. Такой выбор объясняется тем, то EVA оценивает не только конечный результат, но и то, какой ценой он был получен (т.е. какой объем капитала и по какой цене использовался). Обозначенные пути повышения EVA реализуются в конкретных мероприятиях, проводимых организациями. Если показатель EVA выбран организацией в качестве критерия оценки эффективности своей деятельности, то задача состоит в том, чтобы повысить значение этого критерия. Такое повышение происходит как в рамках реорганизации, так и в рамках текущей управленческой деятельности (Таблица 9.15).

Таблица 9.15

Оценка преобразований в организации по критерию роста EVA

Цель преобразований	Основные виды организационных преобразований
1. Увеличение прибыли при использовании прежнего объема капитала	a) Освоение новых видов продукции (работ, услуг) b) Освоение новых рынков (новых сегментов рынка) c) Освоение более рентабельных смежных звеньев производственно — технологической цепочки
2. Уменьшение объема используемого капитала при сохранении прибыли на прежнем уровне	Ликвидация убыточных или недостаточно прибыльных сфер деятельности (в т.ч. ликвидация организации)
3. Уменьшение расходов на привлечение капитала	Изменение структуры капитала организации

Задача планирования прибыли, а вместе с ней планирования структуры и цены капитала является первоочередной задачей менеджмента организации. Чем более профессиональным является руководство организации, тем, при прочих равных условиях, выше значения показателя EVA и точность планирования. Именно этим объясняется тот факт, что на крупных западных компаниях значения EVA выступают основой премией менеджеров, которые становятся более заинтересованными в росте прибыльности организации и росте EVA. В этой связи EVA выступает основой мотивации.

Управление стоимостью организации необходимо одинаково всем: акционерам, инвесторам, топ-менеджерам. Именно эта цель — рост стоимости организации является общей для всех участников деятельности организации и совпадает с их разносторонними интересами. Выбирая алгоритм анализа принимаемых решений по управлению капиталом, оценивая эффективность деятельности компании и инвестиционных проектов, налаживая общение с собственниками капитала, менеджеры фактически выбирают между двумя существующими моделями финансового анализа: учетной (или бухгалтерской) и финансовой (или стоимостной).

Для полной оценки эффективности деятельности организации и для ответа на два главных вопроса собственника — сколько реально стоит его капитал, и какой он приносит доход общепринятых показателей не достаточно. Бухгалтерская прибыль и основанные на ней показатели деятельности фирмы имеют еще ряд существенных недостатков. Такие показатели не могут использоваться для постановки целей деятельности фирмы.Показатель «Чистая прибыль» для собственника носит больше виртуальный, чем реальный характер. Наличие прибыли — это еще не гарантия наличия средств на расчетных счетах, и обычно даже прибыльные организации испытывают нехватку денежных средств.

Оценка стоимости объектов недвижимости

В земельных кодексах многих стран ограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимо от его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа к воде, к системам канализации, электроснабжения, связи и т.д. 6 — г) Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости. 3- д) Конкурсная форма проведения подрядных торгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Модуль II.

Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента». Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам.

На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки.

Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли

Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта?

а) усреднение показателей стоимости, полученных тремя методами; б) принятие в качестве окончательной величины стоимости максимального значения; в) принятие во внимание степени достоверности и уместности использования каждого из методов.

27. Дата оценки имущества: а) дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества; б) дата заключения контракта на услуги по оценке; в) дата сдачи отчета об оценке; г) дата, на которую запланирована продажа объекта оценки. 28. Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8%.

в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры). Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Этот принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е.

стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки.

Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».7.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы: Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

Экономический принцип, согласно которому дополнение дополнительных ресурсов к основным факторам производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат, называется:

1. принципом факторов производства

2. принципом пропорциональности

3. принципом предельной производительности

4. принципом спроса и предложения

5. принципом конкуренции.

Вопрос 2

Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью, называется:

1. принципом замещений

2. принципом соответствия потребностями рынка

3. принципом ожидания

4. принципом остаточной продуктивности

5. принципом предельной производительности.

Вопрос 3

Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:

1. рабочей силы

2. машин, оборудования, здания

3. предпринимательских способностей

4. земли

5. готовой продукции.

Вопрос 4

какой экономический принцип утверждает, что при наличии нескольких объектов, обладающих одинаковой полезностью или доходностью, наибольшим спросом пользуется те, у которых минимальная цена:

1. принцип замещения

2. принцип соответствия

3. принцип изменения

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

5. все ответы неверны.

Вопрос 5

Какие из ниже перечисленных факторов не влияют на величину оценки стоимости предприятия?

1. величина доходов от хозяйственной деятельности предприятия

2. степень риска получения доходов

3. время получения доходов от хозяйственной деятельности предприятия

4. степень контроля над предприятием, которую получает его покупатель

5. ликвидность имущества предприятия

6. все факторы влияют на величину оценки стоимости предприятия.

Вопрос 6

Что из ниже перечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?

1. наиболее вероятная цена сделки

2. покупатель и продавец имеют типичную мотивацию

3. продажа осуществляется в кредит с отсрочкой платежа

4. цена продажи рассчитывается на конкретную дату

5. покупатель и продавец достаточно информированы об условиях сделки.

Вопрос 7

Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости?

1. стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности

2. это разность между выручкой от продажи активов предприятия и издержками по ликвидации

3. стоимость, рассчитанная на конкретную дату

4. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора

5. стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.

Вопрос 8

Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов имущества предприятия подверженных риску уничтожения?

1. инвестиционная стоимость

2. налогооблагаемая стоимость

3. страховая стоимость

4. ликвидационная стоимость

5. рыночная стоимость.

Вопрос 9

Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

1. стоимость действующего предприятия

2. инвестиционной стоимостью

3. рыночной стоимостью

4. балансовой стоимостью.

Вопрос 10

Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:

1. принцип замещения

2. принцип соответствия

3. принцип прогрессии и регрессии

4. принцип изменения

5. принцип конкуренции.

Вопрос 11

Какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания:

1. сравнительный

2. затратный

3. доходный

4. имущественный

Вопрос 12

Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придает бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение является отражением принципа:

1. альтернативности

2. замещения

3. ожидания

4. остаточной продуктивности

5. конкуренции.

Вопрос 13

Какой из ниже приведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в пользовании»:

1. объективная стоимость

2. наиболее вероятная цена

3. стоимость для конкретного пользователя

4. ликвидационная стоимость

5. все ответы неверны.

Вопрос 14

Из ниже перечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения?

1. метод компании-аналога

2. метод капитализации дохода

3. метод ликвидационной стоимости

4. затратный метод

5. метод дисконтированных денежных потоков.

Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания

» Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, — это принцип: а замещения; б соответствия; в прогрессии и регрессии; г полезности. Какой принцип лежит в основе затратного подхода: а иерархии; б равновесия; в конкуренции; г замещения? : а сравнительный; б затратный; в доходный?

Наиболее эффективное использование необходимо определить: а для незастроенного участка; б для участка с улучшениями; в все вышеперечисленное. Дата оценки имущества — это: а дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества; б дата заключения контракта на услуги по оценке; в дата сдачи отчета об оценке; г дата, на которую запланирована продажа объекта оценки? Есипова, Г. Методы оценки стоимости объектов недвижимости — определение, сравнительный, затратный, доходный методы и подходы, примеры и анализ основных методов оценки Методы оценки бизнеса: Тенденция такова, что не только продукция и услуги рассматриваются в качестве товара для получения дохода, но и сам бизнес.

Недавно помогал одному человеку пройти тестирование по программе «Оценка бизнеса». К сожалению, готовых ответов в Интернете я не нашел, поэтому пришлось «допетривать» самому, благо программа позволяла пройти тестирование несколько раз, показывая каждый раз, в каких вопросах были ошибки.

Таким образом, Economic Value Added

• является инструментом для измерения “избыточной” стоимости, созданной инвестициями
• является индикатором качества управленческих решений: постоянная положительная величина этого показателя свидетельствует об увеличении стоимости компании, отрицательная – о снижении,
• служит инструментом, для определения нормы возврата на капитал (ROC), выделяя часть денежного потока, заработанного за счет инвестиций,
• базируется на стоимости капитала, как средневзвешенном значение различных видов финансовых инструментов, используемых для финансирования инвестиций,
• позволяет определять стоимость компании, а также позволяет оценивать эффективность отдельных подразделений компании (отдельных имущественных комплексов),
• вместе с тем, содержит ряд ограничений, оговоренных ранее.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности,

• 1. Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства — труд, капитал и предпринимательство (управление).
• 2. Принцип вклада основывается на понятии «вклад». Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость недвижимости или чистый доход, ею приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса).
• 3. Принцип изменяющейся доходности — по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту недвижимости ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами — убывающей отдачи.
• 4. Принцип сбалансированности определяет максимальную стоимость недвижимости. Любому способу использования недвижимости соответствует оптимальный набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемой недвижимости.
• 5. Принцип оптимальных размеров — при существующих на данном сегменте рынка недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, обладающие определенной (оптимальной) величиной.
• 6. Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав — имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины.

Электронная библиотека

Этот принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования

Выделенные красным это правильные

1 1.

Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене» 1. стоимость для конкретного производства 2. собственная стоимость 3. рыночная стоимость + 4.

ликвидационная стоимость 2. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется 1. инвестиционной стоимостью + 2.

стоимостью действующего предприятия 3.

балансовой стоимостью 4. обоснованной рыночной стоимостью Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость 1. стоимость, рассчитанная по конкретному факту 2.

разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности 3.

стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности 4.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».7.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы: Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

Похожие записи:

• Лишение родителей родительских прав. Восстановление в правах.
• Виза в великобританию самостоятельно 2023 пошаговая
• Проверить штрафы без электронной почты